导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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